李偉東地政士事務所l的部落格

【住展房屋網/台北報導】為了加速推動都市更新，台北市與新北市頻頻推出新的方案，簡化審查程序、甚至提高獎勵容積，利用各式各樣誘因來解決都更龜速的難題。惟住展雜誌企研室認為，都更推動困難的癥結，自始自終在於「權利變換」問題上；假使無法提高權利變換效率，即使簡化行政流程幫助極為有限。

台北市所提出的促進都更效率新方案，為「都市更新快速通關」及「老屋重建」等措施，前者簡化行政流程，後者贈送20％容積；新北市所提的「簡易都更」方案，同樣是贈送容積提高都更透因。惟新北市所謂的「簡易都更」，其實是合建送容積，壓根不算是都更。

無論為何，雙北市盡力著墨於都更，用心確實可鑑；然而，都更效率緩慢，真如建築業者在媒體上所言，是出在容積送得不夠，抑是行政效率慢嗎？恐怕事實並非如此。

建築業者在媒體上頻頻呼籲官方應給予都更案更多容積獎勵，並提審察效率，才能提高都更速度。但平心而論，近年大台北都更案審查已極有效率，容積也送到上限，為何都更進展依舊有限？

住展企研室指出，這問題出在「台灣的都市更新完全無公益性可言，早已變成一個『逐利的戰場』」；當都更的出發點就是「利益」，建商想要多撈點錢，民眾想多分點坪數，相互爭利，彼此僵持不下，大多數都更案就卡在「權利變換」上動彈不得，相互責怪，成為台灣都更的最大困境。

「權利變換」簡而言之，就是都更單元內所有權人舊有的房地產，能依比例換到新建物的土地與建坪。所謂「人不為己，天誅地滅」，建商與民眾都想為自己爭取最大利益，建商不願讓利、情願自己多賺一點；民眾則要分更多坪數，否則寧願不都更。

試問，在人人逐利的情況下，即使官方贈送再多容積獎勵，而人性貪婪沒有極限，仍然會在「權利變換」上爭執，事情始終不會有解決的一天。

「都市更新條例」總則第一條開宗明義說，立法主旨在「復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」，但都更實施至今，公共利益何在？事實上，不只建商與民眾心裡無公共利益，連執政者也付之闕如。

從台北市長郝龍斌喊出「一坪換一坪」政策，加上大台北房價狂飆，民眾把「都更不用花一毛錢的錯覺當成常識」，早就沒有公益性道德存在。後來馬英九總統接受媒體專訪談及都更議題，從頭到尾把都更設定在「促進經濟發展」框架內，絲毫未涉及公益性層面。

也就是說，在台灣從官到商、以至於民，在都更這件事上所看到的只有「錢」，公益性蕩然無存。如是說來，都更卡在「權利變換」，乃是觀念謬誤所造成的果，已難以更替；因此，即使官方簡化程序、送再多容積，恐怕無法治癒病灶根源。